[en cours de rédaction]
[d'après fabriceb http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=59&t=36883 ]

Acheter ou louer : cas d'un célibataire souhaitant vivre dans un appartement de type studio, à Paris

Le profil considéré est celui d'un célibataire, cadre en début de carrière, avec un très bon salaire de 2650 € net par mois. Il souhaite se loger dans un studio 20 m2 dans le 11eme. Il pense déménager dans 5 ans (pour s'agrandir).

Détails de la simulation :

1. Location

• Loyer demandé : 630 €
• Le loyer est augmenté chaque année de l'inflation (2%).

• L'acquéreur passe par une agence.
• L'appartement est à 150000 €. Il est négocié à 140000 €.
• Ses parents lui donnent 15000 € s'il achète.
• Il n'y a pas beaucoup de travaux à réaliser : 1000 € en tout.
• Les charges de copropriété sont de 240 € / an.
• La taxe foncière est de 400 € / an.
• Il obtient un prêt sur 25 ans, à 4,80 % et assurance de 0,36 %.
• Il a négocié de ne pas avoir de frais de remboursement anticipé.
• Les frais d'agence reviennent à 7000 €.
• Les frais de notaires (droits de mutation) s'élèvent à 9800 €.
• Les frais d'hypothèques sont de 2914 €.
• Il aura un crédit d'impôt total sur les 5 ans de 3750 €.
• Les mensualités s'élèvent à 878,65 €.

On obtient :

1. Location

• Loyer : 630 € par mois, augmenté de l'inflation chaque année. Coût total sur les 5 ans : 40137 €
• Epargne de la différence mensualité-loyer chaque mois. Gain total : 1053 €
• Capital disponible 16540 €.

• Emprunt total : 145714 €
• Au bout de 5 ans capital amorti : 16737 €, capital restant dû : 128977 €, assurance versée : 2622 €. Coût total : 52719 €.
• Capital disponible en fonction de l'évolution des prix :
  • +30% (+17.7% en constant) => 56773 €
  • +20% (+8.7% en euros constants) => 42773 €
  • +10% (-0.4% en euros constants) => 28773 €
  • 0 (-9.4% en euros constants) => 14773 €
  • -10% (-18.5% en euros constants) => 773 €
  • -20% (-27.5% en euros constants) => -13227 €
  • -30% (-36.6% en euros constants) => -27227 €



Conclusion

Le locataire est gagnant sauf en cas de forte hausse des prix de l'immobilier. Si la hausse est de +10%, l'avantage du propriétaire en fin de période est inférieur au cadeau de départ... le proprio a en fait perdu une partie de ce cadeau. Ses parents auraient mieux fait de lui offrir un an de loyer... Tous les organismes bancaires et les professionnels de l'immobilier s'accordent pour dire qu'il n'y aura pas de hausse dans les années à venir. Dans un cas comme celui présenté ci-dessus, et notamment à cause de la mobilité envisagée dans 5 ans, la location est le meilleur choix financier.

En cours de rédaction...

Acheter ou louer : cas d'un couple souhaitant vivre dans un appartement de 2 pièces, à Massy

Le profil considéré est celui d'un couple, avec un salaire de 2800 € net par mois et disposent d'un apport personnel important (50000 €). Ils souhaitent se loger dans un appartement de 2 pièces à Massy (Essonne). Il pensent déménager dans 8 ans (pour s'agrandir).

Détails de la simulation :

1. Location
   • Loyer demandé : 700 €
   • Le loyer est augmenté chaque année de l'inflation (3%).
2. Achat
   • Les acquéreurs achètent en direct au propriétaire.
   • L'appartement est négocié à 170000 €.
   • Le couple dispose d'un apport de 50000 €.
   • Il n'y a pas beaucoup de travaux à réaliser : 1000 € en tout.
   • Les charges de copropriété sont de 300 € / an.
   • La taxe foncière est de 450 € / an.
   • Ils obtiennent un prêt sur 20 ans, à 4,80 % et assurance de 0,36 %.
   • Ils ont négocié de ne pas avoir de frais de remboursement anticipé.
   • Les frais de notaires (droits de mutation) s'élèvent à 11900 €.
   • Les frais d'hypothèques sont de 2712 €.
   • Les mensualités s'élèvent à 921

On obtient :

1. Location
   • Loyer : 700 € par mois, augmenté de l'inflation chaque année. Coût total sur les 8 ans : 74696 €
   • Placement de l'apport personnel et de la différence mensualité-loyer chaque mois à 3,5 % net.
   • Capital disponible au bout des 8 années : 88698 €.
2. Achat
   • Emprunt total : 135612 €
   • Au bout de 8 ans capital amorti : 87471 €, capital restant dû : 48141 €, assurance versée : 3864 €. Intérêts versés : 44681 €.
   • Capital disponible en fonction de l'évolution des prix :
     • +30% (+11 % en constant) => 124314 €
     • +20% (+2,4 % en euros constants) => 107314 €
     • +10% (-6,1 % en euros constants) => 90314 €
     • 0 (-14,7 % en euros constants) => 73314 €
     • -10% (-23,2 % en euros constants) => 56314 €
     • -20% (-31,7 % en euros constants) => 39314 €
     • -30% (-40,3 % en euros constants) => 22314 €

Conclusion

Le locataire est gagnant sauf en cas de forte hausse des prix de l'immobilier. Il faut au moins une hausse de 10 % des prix pour que l'option d'achat devienne plus intéressante financièrement. Pourtant, les hypothèses ne sont pas très favorables au locataire : forte inflation (3% sur toute la période, situation favorable pour l'endettement), peu de frais pour le propriétaire alors qu'il est probable que sur une aussi longue durée il doive s'acquitter de travaux de copropriété (ascenseur, ravalement, cage d'escalier....), durée de détention relativement longue... Malgré cette situation, c'est bien le propriétaire qui jette de l'argent par les fenêtres !

Acheter ou louer : cas d'un couple souhaitant vivre dans un pavillon à REZE, dans la banlieue de NANTES.

Le profil considéré est celui d'un couple de profession intermédiaire, dont les revenus mensuels atteignent 3 600 euros net par mois. Il souhaite se loger dans un pavillon d'environ 100 m2, agrémenté d'un petit terrain, à REZE, dans l banlieue de NANTES. Pour ce couple, l'objectif est d'y faire sa vie pour une longue période (20 ans).
Ce couple dispose d'un apport personnel de 70 000 euros.

Détails de la simulation :

Location
Loyer demandé : 950 €
Le loyer est augmenté chaque année de l'inflation (3%).

Achat
L'acquéreur achète directement à un particulier.
L'appartement est à 250000 €. Il est négocié à 245000 €.
Il n'y a pas beaucoup de travaux à réaliser : 3000 € en tout.
Les charges de copropriété sont de 600 € / an.
La taxe foncière est de 1000 € / an.
Il obtient un prêt sur 25 ans, à 4,80 % et assurance de 0,36 %.
Il a négocié de ne pas avoir de frais de remboursement anticipé.
Il n'y a pas de frais d'agence, la vent s'effectuant directement.
Les frais de notaires (droits de mutation) s'élèvent à 17 150 €.
Les frais d'hypothèques sont de 3983 €.
Les mensualités s'élèvent à 1199, €.
On obtient :

Location
Loyer : 950 € par mois, augmenté de l'inflation chaque année. Coût total sur les 20 ans : 306 322 €
Placement de l'apport personnel et de la différence mensualité-loyer chaque mois à 3,5 % net.
Capital disponible au bout des 20 années : 175 067 €.

Achat
Emprunt total : 199 132 €
Au bout de 20 ans capital amorti : 137 478 €, capital restant dû : 61 654 €, assurance versée : 13 939 €. Coût total : ... €.
Capital disponible en fonction de l'évolution des prix :
+30% (-12.5% en constant) => 256 846 €
+20% (-19.2% en euros constants) => 232 346 €
+10% (-26.% en euros constants) => 207 846 €
0 (-32.7% en euros constants) => 183 346 €
-10% (-39.4% en euros constants) => 158 846 €
-20% (-46.2% en euros constants) => 134 346 €
-30% (-52.9% en euros constants) => 109 846 €

Conclusion

L'acquéreur est très largement gagnant par rapport au locataire; si on ajoute à son capital final le crédit d'impot de 9 000 euros dont il va bénéficier sur les 5 premières années, il faudrait envisager une baisse de l'immobilier de 10% sur cette période de 20 ans (ce qui correspond, corrigé de l'inflation, à une baisse de presque 40%) pour être perdant.

Dans ce cas, la durée de conservation du bien induit un résultat très favorable à l'acquisition; la véritable question n'est donc pas de savoir si il faut acheter, mais quand et à quel niveau de négociation. Si l'achat est favorable, encore faut-il négocier au taquet, en profitant d'un marché encombré. Ce n'est pas parce qu'on vous annonce un prix qu'il faut nécessairement l'accepter. Dans certains cas, vous pouvez négocier -30%, alors pourquoi s'en priver ... Négocier vous permettra de descendre à des niveaux d'endettement bas et de rembourser plus rapidement. Ne vous en privez pas.