Les statistiques montrent une hausse des prix

Les statistiques de l'immobilier sont largement contestables.

Les statistiques des notaires portent sur les promesses de ventes effectuées il y a 6 mois (le temps qu’elles se transforment en vente et que les données soient collectées), tandis que la FNAIM utilise un indice lissé sur 24 mois pour atténuer les variations saisonnières.

Par exemple, quand la FNAIM annonce en janvier de l'année N+2 que les prix de l'immobilier ont augmenté de 8%, pour arriver à ce chiffre, elle fait la moyenne des prix de l'immobilier de l'année N+1, ensuite la moyenne de l'année N, et elle compare la croissance entre ces deux moyennes. Cela ne signifie donc pas que les prix de l'immobilier de janvier N+2 sont plus élevés de 8% que les prix de l'immobilier de janvier N+1. Juste que la moyenne des prix l'année N+1 est supérieure de 8% à la moyenne des prix de l'année N... Ce qui peut masquer des évolutions récentes marquées !

Ces indices ne peuvent vous informer d’une baisse de prix qu’avec 6 mois de retard minimum. Les statistiques basées sur des échantillons de transaction ou sur des ventes non réalisées (prix « affichés », ne reflétant pas l’évolution des marges de négociation, en forte hausse depuis quelques mois, ou prix des promesses de vente, de plus en plus souvent annulées faute d’acceptation du prêt) ont encore moins de valeur.

De plus, des statistiques basées sur le « prix moyen du m2 vendu » mélangent deux paramètres : l’évolution du prix d’un bien donné mais également l’évolution du type de bien vendu (le prix au m2 d’un studio ou d’un bien haut de gamme est plus élevé que celui d’un appartement familial). Cette seule donnée ne reflète donc pas la variation de prix d’un type de biens donné.

Ainsi en période de bulle, quand certains acheteurs ne peuvent acheter plus que des petites surfaces (les moins chères en prix total) , et lorsque il n'y a plus que les biens les moins chers qui se vendent, paradoxalement, cela fait monter les statistiques du prix au m2. On a l'impression que les prix de l'immobilier (indiqués au m2) continuent à augmenter alors qu'en fait le marché est déjà bloqué, une partie des biens (les plus grands) ne se vendent plus...

Vous remarquerez d’ailleurs que les seuls indicateurs dont on dispose en France se limitent quasiment à ceux communiqués par les agents immobiliers ou les notaires, c’est à dire par des professions qui ont un intérêt direct à la hausse des prix.

Churchill disait "Je ne crois qu'aux statistiques que j'ai moi-même trafiquées".