De la bulle immobilière au krach immobilier

Problématique :

Les internautes et les journalistes posent régulièrement :

Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ?

Qu'est-ce qu'un krach immobilier ?

Dans ce document, on verra que les réponses à ces questions sont nuancées.

Résumé de l'étude :

La bulle immobilière se définit par un écart entre les prix de l'immobilier et les fondamentaux de l'économie.

En France, les prix de l'immobilier ne correspondent plus aux capacité d'achat des ménages depuis 2004. Dans les quartiers chics de Paris, le prix d'un appartement de 60 m2 est proche du prix d'une PME rentable de 10 personnes. En comporant des annonces sur Internet, on remarque qu'en vendant un studio à Paris, on peut acheter un appartement de 70 m2 à Frankfort, la capitale financière de l'Allemagne. On en donnera des exemples.

La bulle immobilière se définit également par un environnement psychologique, reposant sur des croyances. Aujourd'hui, beaucoup d'analystes croient en une économie nouvelle, reposant sur la richesse de la pierre. Ces analystes croient à l'existence d'un plateau haut permanent et d'un ralentissement dans la hausse des prix.

Selon ces hypothèses, il n'y aurait jamais de krach immobilier. Mais qu'est-ce qu'un krach immobilier ?

Un krach se définit par une baisse importante des prix des actifs.

Si l'on considère les fondamentaux, comme par exemple les prix ajustés à l'inflation (Friggit), la baisse des prix pourrait être d'environ 50% en euros constants dans les prochaines années.

Pourtant, en raison de la bulle immobilière, un baisse de 50% n'est qu'un retour à un juste prix. On verra que la notion de krach est toute relative. En effet, après un doublement brutal des prix, une division des prix par deux en euros constants nous ramènerait à des prix normaux. Les termes "krach", "éclatement de la bulle" et "retour à la normale" seraient des variantes syntaxiques d'une même réalité.

Selon nos pronostics, les prix de l'immobilier devraient varier énormément en fonction de la situation des biens (quartiers), des types de biens (maison, appartement), des surfaces (besoin en grandes surfaces), du niveau de qualité (isolation termique, sonore). En cas de grande variabilité des prix, il deviendra de plus en plus difficile d'établir des indices de prix.

En conclusions, il en résulte qu'il revient aux acheteurs de réfléchir leur achat et de négocier les prix. Nous recommandons de ne pas se fier aux indices de prix du marché, qui sont probablement quaduques et introduisent des biais psychologiques dans le raisonnement.

[En cours de rédaction...]