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Acheter ou louer : cas d'un couple souhaitant vivre dans un appartement de 2 pièces, à Massy
Le profil considéré est celui d'un couple, avec un salaire de 2800 € net par mois et disposent d'un apport personnel important (50000 €). Ils souhaitent se loger dans un appartement de 2 pièces à Massy (Essonne). Il pensent déménager dans 8 ans (pour s'agrandir).
Détails de la simulation :
- Location
- Loyer demandé : 700 €
- Le loyer est augmenté chaque année de l'inflation (3%).
- Achat
- Les acquéreurs achètent en direct au propriétaire.
- L'appartement est négocié à 170000 €.
- Le couple dispose d'un apport de 50000 €.
- Il n'y a pas beaucoup de travaux à réaliser : 1000 € en tout.
- Les charges de copropriété sont de 300 € / an.
- La taxe foncière est de 450 € / an.
- Ils obtiennent un prêt sur 20 ans, à 4,80 % et assurance de 0,36 %.
- Ils ont négocié de ne pas avoir de frais de remboursement anticipé.
- Les frais de notaires (droits de mutation) s'élèvent à 11900 €.
- Les frais d'hypothèques sont de 2712 €.
- Les mensualités s'élèvent à 921
On obtient :
- Location
- Loyer : 700 € par mois, augmenté de l'inflation chaque année. Coût total sur les 8 ans : 74696 €
- Placement de l'apport personnel et de la différence mensualité-loyer chaque mois à 3,5 % net.
- Capital disponible au bout des 8 années : 88698 €.
- Achat
- Emprunt total : 135612 €
- Au bout de 8 ans capital amorti : 87471 €, capital restant dû : 48141 €, assurance versée : 3864 €. Intérêts versés : 44681 €.
- Capital disponible en fonction de l'évolution des prix :
- +30% (+11 % en constant) => 124314 €
- +20% (+2,4 % en euros constants) => 107314 €
- +10% (-6,1 % en euros constants) => 90314 €
- 0 (-14,7 % en euros constants) => 73314 €
- -10% (-23,2 % en euros constants) => 56314 €
- -20% (-31,7 % en euros constants) => 39314 €
- -30% (-40,3 % en euros constants) => 22314 €
Conclusion
Le locataire est gagnant sauf en cas de forte hausse des prix de l'immobilier. Il faut au moins une hausse de 10 % des prix pour que l'option d'achat devienne plus intéressante financièrement. Pourtant, les hypothèses ne sont pas très favorables au locataire : forte inflation (3% sur toute la période, situation favorable pour l'endettement), peu de frais pour le propriétaire alors qu'il est probable que sur une aussi longue durée il doive s'acquitter de travaux de copropriété (ascenseur, ravalement, cage d'escalier....), durée de détention relativement longue... Malgré cette situation, c'est bien le propriétaire qui jette de l'argent par les fenêtres !
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