Les taux bas sont un piège.

Que se passe-t-il en cas de baisse des taux ?

La baisse des taux a un effet inflationniste sur les prix de l'immobilier et la durée des prêts.

En 2007 en France, la moitié des prêts étaient octroyés sur plus de 25 ans :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_france_duree_moyenne_des_cre…

Les acheteurs disposent d'un budget plus élevé. Ils vont donc plus facilement accéder aux demandes des vendeurs qui essayent logiquement d'augmenter les prix le plus possible. C'est ce qui s'est passé ces dernières années avec des hausses atteignant parfois 15% par an.

Résulat : les ménages français sont endettés à plus de 70% de leurs revenus en 2006, contre 50% en 1997 :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_france_taux_d_endettement_de…

La baisse des taux n'explique à elle seule la bulle immobilière, car l'Allemagne et le Japon n'ont pas connu de bulle. Cependant la baisse des taux a créé une situation favorable au développement d'une bulle immobilière, particulièrement marquée en France, en Espagne et au Royaume-Uni.

Que se passe-t-il en cas de hausse des taux ?

Quand les taux remontent, c'est l'inverse qui se produit :

D'une part la somme totale empruntée est plus faible,

D'autre part la durée des crédits est plus courte (le coût du crédit dissuade les crédits longs).

Les acheteurs disposent d'un plus faible budget. Pour vendre, les vendeurs sont obligés de baisser les prix. Mais l’acheteur reste gagnant car, avec des taux élevés, les durées d’emprunt sont beaucoup plus courtes (à cause du phénomène de plafonnement des sommes empruntable sur les durées de remboursement élevées).

Pour le comprendre, il faut analyser les taux d'effort des ménages : la part de remboursement sur le total des revenus.

Aux Etats-Unis, on constate un taux d'effort inversement corrélé aux taux d'intérêt :
http://www.bulle-immobiliere.org/graphique_US_taux_d_effort

Enfin, lorsque nos parents ont acheté à taux élevé, l’inflation était particulièrement forte, et les salaires augmentaient en conséquence : le poids du remboursement du crédit dans le budget devenait donc rapidement négligeable, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui.